
このご時世、「不動産投資」の人気が高まっています。
しかし、たくさんの物件があるので、何を選べば良いのか迷ってしまいますよね。
物件選びは、利益を確保出来るかどうかの要。
今回は5つのポイント(立地・設備・管理・利回り・構造)をまとめました。
メジャーである区分マンションを想定していますが、一棟アパートでもほぼ同様です。
初めての「不動産投資」でも成功するため、事前にチェックしましょう。
ポイント①立地
「不動産投資」を始める前に、場所を慎重に選びましょう。
需要が高いのはやはり都心部です。
主要ターミナルからのアクセスが良いとベターです。
都内で最寄り駅から徒歩5分以内であれば、空室になることはほぼありません。
出来れば10分以内が望ましいです。
15分以上では、入居者が付きにくいのです。
ただ、企業または大学がある場合は通勤・通学に便利として選ぶケースも。
立地を決定する際には、ターゲットを絞ると良いでしょう。
サラリーマン層を狙うなら、近くにコンビニ・飲食店があるかどうかを確認します。
ファミリー層なら、幼稚園(保育園)・小学校・中学校などの教育機関や公園、病院が喜ばれます。
主婦からは、スーパーとの距離も見られていることを忘れずに。
生活をする上で利便性は大事ですよね。
「不動産投資」ではエリア選定が最も重要なポイントです。
ポイント②設備
「不動産投資」のリターンは家賃収入です。
つまり、どれだけ「空室期間を減らすか」か鍵。
ターゲット・時代に合った設備が整っていれば、住民が入りやすいのです。
内見時に気に入ってもらえるような部屋にしましょう。
例えば、
- 間取り
- バス・トイレ別
- インターネット回線
- 室内洗濯機置き場
- 十分な収納スペース
は満たしておきたいところです。
加えて防犯面では、
- オートロック
- 防犯カメラ
- 宅配BOX
が付いていると高評価。
日当たりが良好ならベストです。
「不動産投資」を行うなら、ニーズを満たしているかは要チェックです。
ポイント③管理
「不動産投資」では、資産管理も欠かせません。
物件のメンテナンスが行われているか、以下を確認しましょう。
- 管理人は常駐か
- ゴミ置き場は掃除されているか
- 階段、エレベーターなどの共有部分は修理されているか
- 定期点検は行われているか
購入後は、毎月、修繕積立金も支払います。
経年劣化やアクシデントにより、外壁塗装や排水管工事などが必要になるためです。
補修を怠れば、価値の低下・入居率の低下につながってしまいます。
「不動産投資」の収益を増やすためには、物件の状態を可能な限り良い状態でキープしましょう。
ポイント④利回り
通常、「不動産投資」では事前にシミュレーションを行います。
「利回り」と呼ばれる数字を使います。
「利回り」の数字が大きければ大きいほど、大きな収益になると予想できます。
2種類(表面利回り・実質利回り)あり、それぞれ計算式が異なります。
「表面利回り」は簡単に算出可能ですが、その分現実的ではありません。
6%以上が理想です。
表面利回り = 1年間の家賃収入 ÷ 物件購入価格
例:(8万円×12ヶ月)÷ 2,000万円 表面利回りは4.8%
「実質利回り」はランニングコストも含めているので、より具体的です。
諸費用(固定資産税・都市計画税、繕積立金や仲介手数料)も加算します。
一般的にはこちらがメジャーです。
実質利回り = (1年間の家賃収入 - 年間経費) ÷ (物件購入価格 + 購入諸費用)
例:(8万円×12ヶ月-98万円) ÷ (2000万円+50万円) 実質利回りは1.36%
3%以上なら、優良と言えるでしょう。
試算通りに進むことは無いので、目安の一つとして捉えてくださいね。
「不動産投資」では、高利回りを狙いましょう。
ポイント⑤構造
「不動産投資」先を決めるには、物件の強度も調べましょう。
災害は避けられなくとも、地震に強い建物のほうが損壊しにくいです。
築年数は20年以上でしょうか。
もし1978年(昭和53年)以前であれば、避けたほうが無難です。
1978年以降であれば、新耐震基準が導入されているはずです。
震度6強でも倒壊しない住宅になっているのです。
また、物件の構造にも注目しましょう。
4種類に分けられます。
最も耐震性が高いのは、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)です。
耐火性も備えており、音や振動も伝わりにくい特徴です。
次に強度が高い順番は鉄筋コンクリート造(RC造)、鉄骨造(S造)、そして木造(W造)です。
長期間の「不動産投資」運営に耐えられるか、くまなくチェックしましょう。
まとめ
「不動産投資」の物件選びについて、見ておきたい箇所を挙げました。
「住民の暮らしやすさ」と「収益の確保」という点でチェックします。
- ポイント①立地
- ポイント②設備
- ポイント③管理
- ポイント④利回り
- ポイント⑤構造
すべてをクリアし、満足出来るものは見つからないかもしれません。
優先順位を決め、複数の建物について情報収集することがコツです。
「不動産投資」で資産を形成するために、しっかりと比較検討しましょう。