このご時世、「不動産投資」の人気が高まっています。

しかし、たくさんの物件があるので、何を選べば良いのか迷ってしまいますよね。

物件選びは、利益を確保出来るかどうかの要。

今回は5つのポイント（立地・設備・管理・利回り・構造）をまとめました。

メジャーである区分マンションを想定していますが、一棟アパートでもほぼ同様です。

初めての「不動産投資」でも成功するため、事前にチェックしましょう。

ポイント①立地

「不動産投資」を始める前に、場所を慎重に選びましょう。

需要が高いのはやはり都心部です。

主要ターミナルからのアクセスが良いとベターです。

都内で最寄り駅から徒歩5分以内であれば、空室になることはほぼありません。

出来れば10分以内が望ましいです。

15分以上では、入居者が付きにくいのです。

ただ、企業または大学がある場合は通勤・通学に便利として選ぶケースも。

立地を決定する際には、ターゲットを絞ると良いでしょう。

サラリーマン層を狙うなら、近くにコンビニ・飲食店があるかどうかを確認します。

ファミリー層なら、幼稚園（保育園）・小学校・中学校などの教育機関や公園、病院が喜ばれます。

主婦からは、スーパーとの距離も見られていることを忘れずに。

生活をする上で利便性は大事ですよね。

「不動産投資」ではエリア選定が最も重要なポイントです。

ポイント②設備

「不動産投資」のリターンは家賃収入です。

つまり、どれだけ「空室期間を減らすか」か鍵。

ターゲット・時代に合った設備が整っていれば、住民が入りやすいのです。

内見時に気に入ってもらえるような部屋にしましょう。

例えば、

• 間取り
• バス・トイレ別
• インターネット回線
• 室内洗濯機置き場
• 十分な収納スペース

は満たしておきたいところです。

加えて防犯面では、

• オートロック
• 防犯カメラ
• 宅配BOX

が付いていると高評価。

日当たりが良好ならベストです。

「不動産投資」を行うなら、ニーズを満たしているかは要チェックです。

ポイント③管理

「不動産投資」では、資産管理も欠かせません。

物件のメンテナンスが行われているか、以下を確認しましょう。

• 管理人は常駐か
• ゴミ置き場は掃除されているか
• 階段、エレベーターなどの共有部分は修理されているか
• 定期点検は行われているか

購入後は、毎月、修繕積立金も支払います。

経年劣化やアクシデントにより、外壁塗装や排水管工事などが必要になるためです。

補修を怠れば、価値の低下・入居率の低下につながってしまいます。

「不動産投資」の収益を増やすためには、物件の状態を可能な限り良い状態でキープしましょう。

ポイント④利回り

通常、「不動産投資」では事前にシミュレーションを行います。

「利回り」と呼ばれる数字を使います。

「利回り」の数字が大きければ大きいほど、大きな収益になると予想できます。

2種類（表面利回り・実質利回り）あり、それぞれ計算式が異なります。

「表面利回り」は簡単に算出可能ですが、その分現実的ではありません。

6%以上が理想です。

表面利回り　＝　1年間の家賃収入　÷　物件購入価格

例：（8万円×12ヶ月）÷　2,000万円　表面利回りは4.8%

「実質利回り」はランニングコストも含めているので、より具体的です。

諸費用（固定資産税・都市計画税、繕積立金や仲介手数料）も加算します。

一般的にはこちらがメジャーです。

実質利回り　＝　（1年間の家賃収入 － 年間経費）　÷　（物件購入価格 ＋ 購入諸費用）

例：（8万円×12ヶ月－98万円）　÷　（2000万円＋50万円）　実質利回りは1.36%

3%以上なら、優良と言えるでしょう。

試算通りに進むことは無いので、目安の一つとして捉えてくださいね。

「不動産投資」では、高利回りを狙いましょう。

ポイント⑤構造

「不動産投資」先を決めるには、物件の強度も調べましょう。

災害は避けられなくとも、地震に強い建物のほうが損壊しにくいです。

築年数は20年以上でしょうか。

もし1978年（昭和53年）以前であれば、避けたほうが無難です。

1978年以降であれば、新耐震基準が導入されているはずです。

震度6強でも倒壊しない住宅になっているのです。

また、物件の構造にも注目しましょう。

4種類に分けられます。

最も耐震性が高いのは、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）です。

耐火性も備えており、音や振動も伝わりにくい特徴です。

次に強度が高い順番は鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨造（S造）、そして木造（W造）です。

長期間の「不動産投資」運営に耐えられるか、くまなくチェックしましょう。

まとめ

「不動産投資」の物件選びについて、見ておきたい箇所を挙げました。

「住民の暮らしやすさ」と「収益の確保」という点でチェックします。

• ポイント①立地
• ポイント②設備
• ポイント③管理
• ポイント④利回り
• ポイント⑤構造

すべてをクリアし、満足出来るものは見つからないかもしれません。

優先順位を決め、複数の建物について情報収集することがコツです。

「不動産投資」で資産を形成するために、しっかりと比較検討しましょう。